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Spese condominiali arretrate: ecco chi le deve pagare

Pubblicato da quadrifoglio on 1 ottobre 2016
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Molto spesso non è chiaro chi deve pagare eventuali spese condominiali arretrate, in quale misura e quando insorge detto bisogno, ma la cassazione interviene in modo chiaro a dirimere questa situazione che, dal punto di vista immobiliare, è assai comune.

Ai sensi dell’art. 63 comma 4 delle disposizione di attuazione del Codice Civile, chi subentra nei diritti di un condominio è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e quello precedente. Delle spese condominiali precedenti all’anno anteriore alla vendita ne risponde invece solo il venditore. Per le restanti spese successive all’anno del rogito notarile ne risponderà in via esclusiva solo l’acquirente.

Il condominio potrà decidere di agire a sua scelta nei confronti del vecchio proprietario o del nuovo per le spese relative all’anno di vendita e a quello precedente, ma per quelle anteriori il vecchio proprietario è il solo responsabile, in modo inequivocabile.

In merito a quale sia il momento determinante da individuare per l’effettivo insorgere di questo obbligo, alla possibile incidenza dell’origine delle spese, alle spese necessarie relative alla manutenzione ordinaria e alle spese attinenti ad interventi di manutenzione straordinaria, fa chiarezza la Cassazione.

La sentenza della Corte di Cassazione n. 24654 del 3 dicembre 2010 postula: “In caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni,( …), è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell’immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione; di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l’acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all’art. 63 disp. att. c.c.”.

Identici principi sono stati accolti dalla sentenza n. 10235 del 2 maggio 2013, dove viene confermato che in relazione alle spese relative agli interventi di straordinaria manutenzione, l’insorgere dell’obbligo in capo ai singoli condomini deve considerarsi quale conseguenza diretta della delibera assembleare con la quale siano disposti i predetti interventi.

Giovanni Crocé 09/2016.