Ad oggi molti clienti sono interessati ad avere in affitto un immobile con la formula definita “rent to buy” avendo ossia la possibilità di divenirne proprietari entro una data prestabilita stabilendo di far rientrare nel prezzo di acquisto una parte del canone indicata preventivamente nel contratto.
Tuttavia va vista questa formula alla luce del “decreto sblocca italia”, (Dl 133/14, art.23, che ha introdotto la formula nel nostro ordinamento) facendovi rientrare proprio il rent to buy (abbreviato tecnicamente come “contratto rtb”) e definendolo non una semplice unione di “locazione e compravendita”, ma una fattispecie contrattuale più complessa e totalmente autonoma. Non vi sono vincoli dei rinnovo automatico, disdetta, durata minima del contratto, perché tutto il rapporto contrattuale viene inteso basandosi sulla disciplina giuridica dell’usufrutto, così viene intesa la gestione della casa. In particolare l’articolazione del contratto di questo specifico tipo si suddivide in due distinte fasi, concessione del “godimento” della casa e trasferimento della proprietà all’altro soggetto, dal punto di vista contrattuale.
Il contratto di rent to buy (rtb) contiene una precisa descrizione dell’immobile. Se questo è arredato, il conduttore deve fare l’inventario: ma non si tratta di un compito inderogabile, così come si può anche evitare di fornire un’idonea garanzia. Che di solito, è la stessa prevista per la locazione. Come cifra iniziale per comprare l’immobile viene stabilito un deposito cauzionale non superiore a tre mensilità: questa cauzione si calcola sulla sola parte di canone relativa all’uso dell’immobile, e alla fine va restituita con gli interessi legali. . In tutto il periodo intercorrente il definitivo processo di acquisto, a carico del conduttore saranno le spese legali e tutti gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria dell’immobile, comprese le parti comuni in condominio (includendo in quella che viene ritenuta “ordinaria manutenzione” le riparazioni di elementi accessori degli immobili, che si deteriorano per il loro normale uso, e le spese relative per esempio a interruttori, rivestimenti, sanitari, e via discorrendo) . Al contrario le riparazioni straordinarie di immobile e pertinenze condominiali sono a cura del proprietario, tranne quelle «rese necessarie dall’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione» da parte del conduttore. Riparazioni straordinarie sono quelle tese a dare stabilità dei muri maestri e delle volte, sostituzione di travi, rinnovamento di tetti, solai, scale, acquedotti, muri di sostengo o di cinta ed interventi su parti strutturali degli edifici, e sostituzione degli impianti (elettrico, idraulico, di riscaldamento, e così via).
Il proprietario deve assicurare (e non pregiudicare) al conduttore il godimento dell’immobile. E procedere alla vendita nel caso questi intenda acquistare entro i termini prestabiliti e qualora non lo facesse, l’inquilino può portare a termine l’affare chiedendo una sentenza sostitutiva del rogito.. Da parte sua, il conduttore ha il principale obbligo di pagare il canone stabilito. Se ci ripensa, o interrompe il versamento per un numero minimo di rate pattuito (non inferiore a un ventesimo del loro ammontare complessivo), il proprietario ha diritto alla restituzione dell’immobile e – se non previsto diversamente – acquisisce per intero i canoni versati, a titolo di indennità.
Quando l’affare non si conclude, l’immobile va infine restituito nello stato in cui lo si è trovato. Se alla riconsegna si riscontrano dei guasti, può esser trattenuto l’eventuale deposito cauzionale, con diritto del proprietario a pretendere il maggior danno.
Giovanni Crocé 12/2015
