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La supercircolare dell’Agenzia delle Entrate

Pubblicato da quadrifoglio on 16 aprile 2016
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I chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate in merito ad Agevolazioni prima casa, cedolare secca, leasing abitativo e molto altro ancora: la guida per orientarvi senza paura.

Riguardo ad alcune delle tematiche maggiormente dibattute su alcuni tributi ed agevolazioni che permettono ai proprietari di immobili di fruire di regimi di tassazione speciale, come la cedolare secca, sono arrivate in merito alcune delucidazioni che è importante mettere in ordine per orientarsi nella varie casistiche: vediamo quali, caso per caso.

Circolare molto importante la 12/E pubblicata l’8 aprile 2016 ed Emessa dalla Agenzia delle Entrate per raccogliere in un unico testo alcuni tra i temi più dibatutti e controversi del momento, anzitutto quello relativo alle agevolazioni per la prima casa, passando poi per il leasing abitativo, la cedolare secca, il bonus mobili ed il risparmio energetico. Ecco perché è bene dunque approfondire tutto punto per punto.

Per quanto concerne le agevolazioni per la prima casa, la suddetta l Circolare chiarisce che il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa spetta al contribuente anche nell’ipotesi in cui proceda all’acquisto della nuova abitazione prima d’aver venduto l’immobile pre-posseduto.

La circolare spiega poi che le novità inserite nel corpo delle disciplina “prima casa”, nell’ambito della Nota II-bis citata, si applicano anche nell’ipotesi in cui il nuovo acquisto sia imponibile ad Iva. Il punto 21) della Tab.A, parte II, allegata al D.P.R. n. 633 del 1972, ai fini dell’applicabilità dell’aliquota Iva agevolata al 4 per cento, fa espresso rinvio, infatti, alla ricorrenza delle condizioni di cui alla nota II-bis) all’art. 1 della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con D.P.R.26 aprile 1986, n. 131. La modifica delle condizioni stabilite dalla Nota II-bis esplica, quindi effetti anche ai fini dell’applicazione dell’aliquota agevolata Iva del 4 per cento.

Tutto ciò dando per scontato che, nell’atto di donazione o nella dichiarazione di successione con cui si acquista il nuovo immobile in regime agevolato, dovrà risultare l’impegno a vendere entro l’anno l’immobile preposseduto.

Per quanto riguarda i tempi, la nuova disciplina recata dall’art.1, comma 55, della legge di Stabilità 2016 trova applicazione in relazione agli atti di acquisto di immobili posti in essere a decorrere dal 1° gennaio 2016, data di entrata in vigore della legge di Stabilità. Per gli atti conclusi prima di tale data non può, dunque, essere richiesto il rimborso delle eventuali maggiori imposte versate rispetto a quelle che sarebbero state dovute in applicazione delle nuove disposizioni né può essere riconosciuto un credito d’imposta.

Parlando di cedolare secca, la circolare evidenzia che l’art.9 del d.l. 28 marzo 2014, n. 47 prevede, al comma 1, che “Per il quadriennio 2014-2017, l’aliquota prevista all’art.3, comma 2, quarto periodo, del d.l. 14 marzo 2011, n. 23, come modificato dall’art.4 del d.l. 31 agosto 2013, n. 102 convertito, con modificazioni, dalla legge 28 ottobre 2013, n. 124, è ridotta al 10 per cento”.

La predetta disposizione stabilisce, quindi, una riduzione dal 15 al 10 per cento dell’aliquota della “cedolare secca” applicabile, ai sensi dell’art.3, comma 2, quarto periodo, del D.lgs. n. 23 del 2011, per i contratti a canone concordato (o concertato), stipulati sulla base di appositi accordi tra le organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini di cui all’art.2, comma 3, della L. n. 431 del 1998 e all’art.8 della medesima legge, relativi ad abitazioni site nei comuni con carenze di disponibilità abitative e nei comuni ad alta tensione abitativa. Il comma 2-bis dell’art.9 (del d.l.n. 47 del 2014) estende l’applicazione dell’aliquota ridotta del 10 per cento anche “ai contratti di locazione stipulati nei comuni per i quali sia stato deliberato, negli ultimi cinque anni precedenti la data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, lo stato di emergenza a seguito del verificarsi degli eventi calamitosi di cui all’art. 2, comma 1, lett. c), della legge 24 febbraio 1992, n. 225”.

Per quanto riguada il leasing abitativo, L’art.1 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR, come modificato dall’art.1, comma 83, della legge di Stabilità 2016 prevede l’applicazione dell’imposta di registro nella misura dell’1,5 per cento per i trasferimenti effettuati nei confronti di banche e intermediari finanziari autorizzati all’esercizio dell’attività di leasing finanziario aventi per oggetto case di abitazione, di categoria catastale diversa da A1, A8 e A9, acquisite in locazione finanziaria da utilizzatori per i quali ricorrono le condizioni di cui alla nota II-bis e II-sexies.

L’aliquota dell’1,5 per cento dell’imposta di registro trova applicazione all’atto di trasferimento dell’immobile a favore della società di leasing in presenza delle condizioni stabilite dalla Nota II-bis che devono essere sussistere in capo all’utilizzatore e, dunque a prescindere dalla circostanza che tale soggetto destini l’immobile oggetto del contratto di locazione finanziaria a propria abitazione principale.

Ai fini dell’applicazione delle agevolazioni “prima casa”, devono ricorrere le condizioni previste dalla nota II bis all’art.1 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR. Tale disposizione stabilisce che le agevolazioni spettano a condizione che:

  • l’immobile deve trovarsi nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto.
  • nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
  • nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni prima casa.

Tali dichiarazioni potranno essere rese dall’utilizzatore sia nell’atto di acquisto dell’immobile da parte della società di leasing, intervenendo volontariamente all’atto, sia nel contratto di locazione finanziaria dell’immobile. In tale ultima ipotesi, tuttavia, è necessario, ai fini dell’applicazione delle agevolazioni “prima casa” che il contratto di locazione finanziaria venga prodotto per la registrazione unitamente all’atto di trasferimento dell’immobile.

Con circolare n. 11 del 2014 è stato rappresentato che, per l’anno 2014, era possibile fruire del bonus mobili da parte dei contribuenti che avessero sostenuto, a decorrere dal 26 giugno 2012, spese per gli interventi edilizi indicati con la circolare n. 29/E del 2013. Considerato che la disposizione agevolativa, originariamente prevista per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2015, è stata ulteriormente prorogata, spostando il predetto termine al 31 dicembre 2016, si ritiene che possano considerarsi agevolate anche le spese sostenute entro l’anno 2016, relativamente ad interventi di recupero del patrimonio edilizio, a decorrere dal 26 giugno 2012, fermo restando il rispetto del limite massimo di spesa agevolabile di 10mila euro (cfr circ. n. 11 del 2014 par. 5.7).

Giovanni Crocè 04/2016