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Cedolare secca: uno strumento da maneggiare con cura

Pubblicato da quadrifoglio on 2 ottobre 2015
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La “cedolare secca” è un regime facoltativo che si concretizza nel pagamento dell’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle relative addizionali (per la parte che deriva dal reddito dell’immobile). Per i contratti sotto cedolare secca non va pagata né l’imposta di registro nè l’imposta di bollo, solitamente al contrario obbligatoriamente da pagare per altri tipi di registrazioni, proroghe o risoluzioni dei contratti di locazione.

Inoltre, scegliendo l’applicazione della “cedolare secca” si rinuncia contestualmente alla possibilità di chiedere, per tutta la durata della cedolare, l’aggiornamento del canone di locazione, pur se previsto nel contratto, compresa la variazione accertata dall’ISTAT del cosiddetto “indice nazionale dei prezzi al consumo” per le famiglie di operai e impiegati, relativo all’anno precedente.

La possibilità di usufruire della cedolare secca può essere esercitata soltanto dalle persone fisiche private e non può essere sfruttata da imprese, professionisti, società o altri enti, questo perché in buona sostanza la cedolare sostituisce le imposte che il contribuente avrebbe pagato come titolare di redditi di fabbricati, esposti nel quadro RB del proprio modello Unico (quadro B del modello 730) sulla locazione e può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati) locate per uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione, oppure con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all’immobile abitativo, a condizione che il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali, nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento al quello di locazione dell’immobile abitativo e sia evidenziata la sussistenza del vincolo di pertinenza con l’unità abitativa già locata.

In caso di contitolarità dell’immobile l’opzione può essere utilizzata distintamente da ciascun locatore e può essere disgiuntamente esclusa.

Il regime della cedolare, al contrario, non può mai essere applicato ai contratti di locazione stipulati con conduttori che operano nell’ambito di attività di impresa o di lavoro autonomo, a prescindere dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.

Ma come è possibile poter richiedere di sfruttare il regime della “cedolare secca”?

Anzitutto bisogna darne preventivamente comunicazione all’inquilino mediante raccomandata, (o aver già inserito in precedenza nel contratto scritto l’opportunità di avvalersene) nella quale si è espressa la rinuncia – per tutta la durata della locazione – a non effettuare aggiornamenti del canone, aumento ISTAT incluso, anche se in precedenza pattuito nel contratto.
L’opzione della cedolare è effettiva per tutta la durata del contratto di locazione, eccezion fatta la facoltà del locatore, sempre possibile, di revocarla allo scattare di ogni annualità.

La revoca della stessa ha termini precisi: deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e contestualmente va versata, se del caso, l’imposta di registro. L’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti.

Dal 2013 l’aliquota per i contratti concordati è pari al 15% (vedi Dl 102/2013), ridotta al 10% per il quadriennio 2014-2017. Il Dl 47/2014 ha disposto, infine, che la stessa aliquota sia applicabile anche ai contratti di locazione stipulati nei comuni per i quali è stato deliberato, nei 5 anni precedenti la data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto (28 maggio 2014), lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi catastrofici (es. calamità naturali).

Concludiamo con una tabella riassuntiva:

IN SINTESI, QUALI SONO I VANTAGGI DELLA CEDOLARE SECCA PER IL CONDUTTORE?

  1. Un canone costante per tutto il periodo contrattuale
  2. Questi non paga l’imposta di registro
  3. E’ esentato anche dal pagamento dei bolli.

INOLTRE, IL REDDITO ASSOGGETTATO A CEDOLARE SECCA:

  • è escluso dal reddito complessivo
  • Detto reddito è strettamente assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili o detrazioni
  • Nella fattispecie il reddito in questione deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell’ISEE, l’ “Indicatore della Situazione Economica equivalente”, in vigore dal 1998, determinazione del reddito per essere considerato a carico).

La cedolare secca prevede una tassazione con l’applicazione di 2 distinte (e alternative) aliquote IRPEF:

  • il 10% per i contratti di locazione a canone concordato (sono contratti stipulati per immobili situati in Comuni metropolitani e limitrofi, solitamente quelli ad alta intensità abitativa);
  • il 21% in qualsiasi altro caso.

Giovanni Crocé 10/2015